合同變更背后的物業價格迷局

贛州市中海國際社區東郡B區業主質疑物業費收取標準

來源：  新法治報·贛法云     |    日期：  2025年09月30日     |    制作：  賈辛     |    新聞熱線：  0791-86847870

9月8日，贛州市中海國際社區東郡B區（以下簡稱東郡B區）物業管理委員會（下稱物管會）成員劉先生向記者反映，小區內有兩份價格不一的前期物業管理服務合同，引起業主爭議。

記者介入調查后了解到，其中一份是2012年開發商與物業公司簽訂、在贛州市住房和城鄉建設局備案的合同，約定物業費標準為1.5元/平方米·月；另一份是2013年物業公司與業主實際簽訂、可在章貢區住房保障安置服務中心查詢的合同，物業費標準為1.87元/平方米·月。但多年來，業主實際繳納的價格是1.8元/平方米·月。

劉先生對記者說：“因擔心利益在這期間受到損害，希望物業公司和有關部門給業主們一個說法。”據了解，事件橫跨當地前期物業實施政府指導價和市場價兩個時期，兩份合同效力涉及諸多法律爭議。經業主反映，章貢區住房保障安置服務中心工作人員正在就此事進行調查。

贛州市中海國際社區東郡B區

物業費依據何來？

9月10日，記者到贛州市城市住房服務中心求證相關信息。工作人員告訴記者，在2012年8月28日，中海國際社區一期前期物業管理評標會中，光大物業（后更名中海宏洋物業）以1.5元/平方米·月的價格中標，開發商中海宏洋地產（贛州）有限公司與物業公司雙方簽訂前期物業合同并備案。這便是業主口中的“舊合同”。

這份合同顯示，其有效期到2017年9月止，其間如業主委員會成立并代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。但若合同期滿前3個月，業主委員會尚未成立，雙方應按照市場化原則及時協商、調整物業費用標準。

劉先生向記者介紹，在上述合同有效期內，開發商于2013年初與業主簽訂購房合同的同時，附帶了一份業主與物業公司之間的新前期物業服務合同，并要求所有業主簽署，這份新合同將原通過招投標確定的價格修改為1.87元/平方米·月，由此完成了第一次調價。“當時住房尚未交付，更未成立首屆業委會，業主們對還存在一份1.5元/平方米·月標準的舊合同并不知情。”劉先生表示，直到今年6月，一位熱心業主通過贛州市人民政府信息公開平臺才發現了舊合同。

9月9日，記者到章貢區住房保障安置服務中心了解相關情況。工作人員告訴記者，新合同模板可在贛州市房地產網絡信息平臺上查詢，該合同系2019年由物業公司上傳的補錄信息，僅供參考。“《前期物業服務合同》只能是開發商取得商品房預售許可證之前在住建部門備案的合同。”該工作人員解釋。

新合同僅供參考，舊合同價格為1.5元/平方米·月標準，那么實際收取的1.8元/平方米·月標準又依何而定呢？

物業公司曾提交上浮收費申請

記者了解到，在舊合同曝光并引發業主質疑后，今年8月，物業公司在給中海東郡B區物管會的回復函中，對相關內容有所提及。該函稱，《江西省物業管理服務收費管理辦法》附件2第3項明確規定，獲得全國城市物業管理優秀示范稱號的物業，其服務收費標準可在各等級最高標準的25%以內上浮，根據該規定，物業公司向原贛州市物價局提交了上浮收費申請，并獲通過。

該函還稱，隨后，物業公司與開發商中海宏洋地產（贛州）有限公司重新簽訂《中海國際社區一期前期物業管理服務合同》，并辦理備案。2014年12月，東郡B區交付，物業公司按照1.8元/平方米·月物業費價格與業主簽訂《前期物業服務協議》，并就收費標準于客戶服務中心上墻公示。因此，物業公司認為不存在亂提價和欺詐情況。

9月17日，贛州市發展和改革委員會對劉先生提出的政府信息公開申請作出了回復。根據回復內容，物業公司曾于2013年9月13日向原物價局提交調價申請，申請中使用的收費標準為1.87元/平方米·月。記者也從贛州市發展和改革委員會處得到證實，原物價局于2013年11月15日的批復中，小區公共性服務被定價為1.8元/平方米·月。

值得注意的是，該批復比舊合同備案要晚上一年，也比物業公司、業主簽訂新合同的時間要晚上數月。按照2009年起施行的《贛州市住宅小區物業管理辦法》規定，物業服務企業應當在簽訂前期物業服務合同后15日內，向所在地房地產行政主管部門申請核發《物業管理服務等級證明》，之后憑該證明，報當地價格行政主管部門核定前期物業服務收費標準。

“物業公司所稱‘重新備案’、標價1.8元/平方米·月的第三份合同何時簽訂？現在何處？”劉先生表示，關于“全國城市物業管理優秀示范稱號”，物業公司也曾在回復函中允諾提供相關證明，但至今未能兌現。

記者致電中海宏洋物業管理有限公司贛州分公司負責人，對方表示以此前對業主回復為準，不再接受其他采訪。開發商中海宏洋地產（贛州）有限公司目前已處于注銷狀態。

律師：合同之爭事關定價標準

東郡B區的2份合同三個價格，涉及兩個重要時間節點，一是舊合同約定，合同期限至2017年止；二是根據贛市價價字〔2016〕61號等文件精神，贛州市于2016年放開了物業服務收費（保障性住房除外），實行市場調節價。因為經歷機構改革和人員變動，贛州市物價局已不復存在。

在這一背景下，哪個收費標準才有法律效力？記者就此事采訪了北京市乾坤律師事務所何烈偉律師。他表示，建設單位通過招標選聘物業公司并簽訂舊合同，房屋所有權轉移后，合同權利義務轉讓給業主，對全體業主具有約束力。合同中1.5元/平方米·月的價格標準為招投標實質內容，根據招標投標法、《物業服務收費管理辦法》相關規定，不得隨意更改。

何烈偉認為，新合同既未通過招投標程序，亦未經業主委員會和業主大會表決程序，最終價格條款還需物價部門根據舊合同核定。

因此在2013年末的第二次通過價格部門批復“變價”中，何烈偉認為物業公司也應該以舊合同申報，價格部門再基于舊合同批復，若非該標準，可能損害其他投標者利益、破壞競爭秩序，違背招標投標法禁止背離合同實質性內容的協議及《物業管理條例》通過市場競爭保護業主利益的規定，可能因違反強制性規定而無效。即后續1.8元/平方米·月批復是否適用于全體業主，何烈偉認為仍存疑。

2016年，贛州市開放市場定價。“一般認為，在執行政府指導價期間，應該以價格部門批復為準，取消政府指導價后再以市場價為準。”就劉先生等業主的疑問，章貢區住房保障安置服務中心工作人員初步回復記者。

何烈偉認為，市場價即后續經業主委員會與業主大會選聘物業服務企業約定的合同價格，2016年后尚未依法續聘或者另聘的，按原物業服務合同執行，這也意味著除非再出現其他招標備案合同，在政府指導價消失、舊合同尚未到期（2016-2017），或舊合同到期后（2017年以后），舊合同才是定價關鍵。

泰和泰（南昌）律師事務所樊穎奇律師也認為，舊合同約定的終止條件（業委會成立）和價格條款（1.5元/平方米·月）在未經合法程序變更前持續有效。后續價格調整需以該合同為基礎，并遵循法定程序（如價格部門核準或業委會協商）。但適用標準的問題，需要綜合考慮。若物業公司無法證明2013年1.8元/平方米·月批復的合法性（如提供國家級優秀示范證明），則1.5元/平方米·月為唯一有效標準。2016年政府指導價取消后，若業委會未成立，舊合同繼續有效，仍為基準，物業公司需與業主協商調整或重新招投標，單方面提價無效。

劉先生算了筆賬，僅在一期東郡B區這座擁有1000余戶住戶的小區中，以戶均面積100平方米估算，十年間涉及的物業費可能達數百萬元。“小區不同時期到底該適用哪個標準？業主知情權和合法利益如何保障？希望有關部門給個說法。”劉先生表示。

針對業主反映的問題，章貢區住房保障安置服務中心表示，目前仍在調查中。

（王政 記者吳強）

編輯：賈辛

校對：陳衛星

審核：吳旭