“水簾洞”車庫未過驗收使用6年多

今年8月才通過驗收 南昌綠地悅瀾灣小區業主質疑物業違規收費多年

來源：  新法治報·贛法云     |    日期：  2025年09月10日     |    制作：  賈辛     |    新聞熱線：  0791-86847870

因開發商資金鏈斷裂，南昌綠地悅瀾灣小區地下車庫長期未能通過驗收，違規投入使用長達6年多。在政府部門于2021年下達整改通知后，相關問題又延續了4年未解決，導致業主在繳納車位轉讓費和月服務費后，仍長期承受墻體開裂、漏水等安全隱患的困擾。

2024年，當地政府介入并通過共管賬戶籌措資金推動整改，車庫最終于2025年8月20日通過驗收，開發商承諾在今年第三季度內修復漏水問題。對此，律師表示，事件暴露了開發商、物業失職等問題，業主有權依法追討費用并索賠損失。

地下車庫漏水

未完成驗收投入使用

“暴雨天，停車位就成了‘水簾洞’。”談起自家車位的窘況，綠地悅瀾灣業主曹女士不免憂心忡忡。她表示，業主已向開發商繳納車位使用權轉讓費，并每月支付60元的車位服務費，但地下車庫多年來始終存在墻面開裂、滲水等嚴重質量問題。據悉，該小區于2018年底建成，問題涉及588個車位，其中200個已交付使用。

8月20日，記者跟隨曹女士實地探訪發現，地下車庫頂部有不少裂縫和重新粉刷修補的痕跡。隨后曹女士展示了此前拍攝的短視頻——在此前的一個雨天，這些修補處有水流如柱般流下，在地下車庫地面形成了一層積水。

“之前下暴雨，電梯井積水能有半米深，在電梯里能聽到下面嘩啦啦的水聲。”指著電梯處，曹女士告訴記者，住戶在那段時間都不得不爬樓回家。此外，由于長期雨水侵蝕，地下室地坪漆、吊頂逐漸開裂掉落，不少車主因此遭殃。

據曹女士介紹，每次發生相關問題，小區物業便會安排工作人員采取水泵抽水等措施，然而這一行為“治標不治本”。有業主懷疑建筑主體結構和防水存在問題，遂于今年4月向灣里管理局景區與城鄉建設辦公室（下稱灣里城建辦）提交了小區竣工驗收備案信息的公開申請。

公開結果顯示，該小區人防地下室與普通地下室兩部分均未完成驗收。曹女士還向記者展示了一份人防工程維護管理整改通知書，內容顯示，2021年原灣里區人防辦在抽查中發現綠地悅瀾灣人防工程未驗收，并作出了不得投入使用的整改通知。

然而整改通知發出4年了，上述問題從未有人向業主提起，亦未得到解決，針對未驗收車庫的使用權轉讓費、管理費卻一直在正常收取。“未驗收的地下車庫能投入使用并收取費用嗎？政府部門發出整改通知后為何無相關單位承擔責任，以至于如今地下室漏雨成災呢？”曹女士質疑。

開發商:愿承擔修復責任

依據《建設工程質量管理條例》和《物業承接查驗辦法》等規定，建設單位應將建設工程竣工驗收報告和規劃、消防等部門出具的認可文件，或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案，依法取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》后方可交付使用，物業服務企業則應當對竣工驗收資料等進行清點和核查。

未驗收的地下車庫何以能正常投入使用長達7年？面對曹女士的質疑，江西科瑞物業公司綠地悅瀾灣項目部吳經理表示，2019年剛交房時，便有業主帶著與開發商簽訂的《地下停車位使用權轉讓協議》上門，要求開放使用地下停車庫，彼時開發商南昌綠地申瀾置業有限公司亦有工作人員出面說明這一情況。

“開放使用地下車庫是業主和開發商的要求，我們不開放對方就要投訴，而且當時消防等方面都驗收了，我們也不清楚內部具體情況，沒有理由拒絕業主的要求。”吳經理頗為無奈地表示，出于運送裝修材料的便利，當時要求開放地下車庫的業主不止一位，前文所提及的整改通知，物業項目部也未曾收到，因此并不了解“未驗收”相關情況。

在2019年至2020年期間，為方便業主集中裝修，物業公司免費開放了地下車庫供業主使用。隨著小區入住率的提高和業主對停車需求的增加，物業公司自2021年1月1日起開始收取地下車庫車位服務費。

關于收費問題，吳經理認為，依據物業公司與開發商簽訂的前期物業合同，物業工作人員盡責提供了衛生保潔、道閘設備維護、水電能耗等管理服務，理應收取相關費用。“沒有使用地下車庫的業主無需繳納該部分費用。”吳經理補充道。

具體是何原因導致地下車庫長期未能驗收？南昌綠地申瀾置業有限公司一名工作人員告訴記者，其中涉及一些“老問題”，他不便回答，但開發商愿意承擔相應的修復責任。

律師：業主可主張退服務費

“老問題”實際上與開發商資金鏈斷裂有關。記者從南昌市灣里管理局了解到，2018年12月，該小區住宅樓部分就已完成了竣工驗收備案并交付業主。但因資金問題，人防部分未達到竣工驗收條件，導致地下室雖然已經主體工程基本完工，即便通過了消防、規劃等專項驗收，也依然無法完成竣工驗收備案。

據《江西省結合民用建筑修建防空地下室審批實施細則（試行）》相關規定，民用建筑建設項目防空地下室未竣工驗收，但地面單體建筑需提前辦理驗收手續的，滿足相應條件時，人防主管部門可對建設單位申報驗收的單體建筑準許先行通過驗收。灣里城建辦表示，因此，綠地悅瀾灣小區住宅得以于2019年順利交付。

2021年4月，原灣里區人防辦向南昌綠地申瀾置業有限公司下達了整改通知，要求不得將未經驗收的人防地下室投入使用。但當時開發商已經資金鏈斷裂，施工單位撤場，后續整改工程不得不暫停施工。

2023年以來，灣里城建辦陸續收到業主投訴，稱小區地下室存在地坪漆脫落、吊頂開裂、漏水等問題。與此同時，2024年全省開展已進入人防建設審批程序未建成入庫項目整治工作，綠地悅瀾灣人防地下室在排查中被列入整改清單，其人防區域不符合現行驗收標準，需進行局部施工整改。

然而受開發商資金問題影響，整改工作再次受阻。為此，灣里城建辦2024年通過共管賬戶幫助開發商籌措了整改資金，并督促其對人防地下室進行整改施工，對地下室的其他質量問題進行整改。今年8月20日，南昌市國動辦出具了《人防工程質量監督報告》，灣里城建辦出具了《建設工程質量監督報告》，至此綠地悅瀾灣小區地下室（含人防地下室）工程終于完成了竣工驗收。未來，灣里城建辦也將針對地下室未組織竣工驗收、擅自交付使用的行為進行處罰。

8月20日，記者在地下車庫內部見到仍有施工人員出入。一名物業管家告訴記者，車庫漏雨問題還未完全解決。據南昌綠地申瀾置業有限公司工作人員介紹，目前施工隊正在對漏水點和地坪進行修復，預計在今年第三季度內完成。“如果在維保范圍內，后續再出現問題我們也會繼續處理。”該工作人員表示。

對此，泰和泰（南昌）律師事務所樊穎奇律師認為，從違規交付與隱瞞整改通知等角度看，開發商在未完成驗收的情況下即出售使用權，明顯違反了《建設工程質量管理條例》。另外，物業公司以“應業主要求開放車庫”為由進行辯解，但根據物業承接查驗辦法，該理由并不足以免除其對人防工程及地下車庫的審查驗收義務，存在管理過失。綜上，業主有權依法向開發商及物業公司主張權利，要求承擔修復責任，退還相關費用，并根據民法典第1184條就漏水導致的實際財產損失提出賠償。

（王政 全媒體記者吳強）

編輯：賈辛

校對：王小明

審核：朱葉